Czy w Polsce istnieje „rejestr deweloperów”?

Rejestr deweloperów to fraza, którą wielu początkujących wpisuje w Google, bo chce prostego „tak/nie”.
I ja to rozumiem.
Bo nikt nie chce odpalić sprzedaży i dowiedzieć się od notariusza, że czegoś brakuje.

Dobra wiadomość jest taka.
W Polsce nie ma jednej, licencyjnej listy „zatwierdzonych deweloperów”, do której musisz się dopisać, żeby działać.
Deweloper to po prostu przedsiębiorca, który prowadzi inwestycję i sprzedaje nieruchomości.

Zła wiadomość jest taka.
Jeśli sprzedajesz w modelu, który podpada pod ustawę, to masz konkretne obowiązki.
I one są nie do obejścia.

Skąd się bierze mit „rejestru deweloperów”

Ludzie mieszają trzy różne rzeczy.

1. Rejestr przedsiębiorców.
   Czyli KRS albo CEIDG.
2. Ustawowy system obowiązków przy sprzedaży na rynku pierwotnym.
   Czyli rachunek powierniczy, DFG, prospekt, raportowanie.
3. I rankingi albo portale branżowe.
   Czyli marketing, a nie prawo.

Jak rozdzielisz te trzy tematy, wszystko robi się proste.

Dwa case’y na rynku pierwotnym

W deweloperce mieszkaniowej na rynku pierwotnym masz dwa światy.
1. Świat z rachunkiem powierniczym.
2. I świat bez rachunku powierniczego.

To nie jest kwestia „czy jesteś deweloperem”.
To jest kwestia „jak sprzedajesz”.

Case 1: Sprzedaż w trakcie budowy albo przed przeniesieniem własności

To jest klasyczny model.
Sprzedajesz, kiedy inwestycja jeszcze trwa.
Klient wpłaca pieniądze etapami.
A własność dostaje później.

W tym modelu zwykle wchodzisz w reżim ustawy.
I wtedy pojawiają się obowiązki, które ludzie mylą z „rejestrem”.

Co musisz mieć poukładane w Case 1.

1. Mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia.
2. Składki i obsługa Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
3. Dokumenty i obowiązki informacyjne, które muszą być spójne od reklamy po akt notarialny.
4. Prospekt i załączniki, które nie mogą się rozjeżdżać z tym, co mówi sprzedaż.

Jeśli tego nie masz, sprzedaż zaczyna się sypać.
Bo klient pyta.
Notariusz pyta.
Bank pyta.
I nagle zamiast sprzedawać, gasisz pożary.

Tutaj świetnie jako jedno źródło prawdy sprawdzi się biblioteka plików w naszej aplikacji.

Case 2: Sprzedaż gotowego lokalu lub domu i szybkie przeniesienie własności

To też może być rynek pierwotny.
Tylko model jest inny.

Budujesz za własne środki albo kredyt.
Kończysz.
I sprzedajesz gotowy produkt.

W takim układzie często nie ma mechaniki „wpłacam na budowę i czekam”.
Czyli często nie ma sensu uruchamiać rachunku powierniczego, bo nie pobierasz wpłat na etapie realizacji.

To jest prostsze operacyjnie.
Mniej papieru.
Mniej tematów do spinania na starcie.

Ale jest haczyk.
Musisz udźwignąć finansowanie całej inwestycji bez przedsprzedaży.
Czyli koszt wejścia jest większy.
I nie każdy początkujący to uniesie bez wspólnika, inwestora albo mocnego kredytu.

Co jest obowiązkowe, a co „po prostu rozsądne”

Nie ma obowiązku „wpisu do rejestru deweloperów”.
Nie ma licencji, którą musisz zdobyć, żeby sprzedawać.

Ale są obowiązki, które pojawiają się w zależności od case’u.

W Case 1 obowiązki zwykle są twarde.
Bo chronisz wpłaty klienta w trakcie realizacji.

W Case 2 obowiązki są inne.
Bo sprzedajesz gotowe.

I teraz najważniejsze.
Nie próbuj na siłę wciskać się w Case 2, jeśli realnie robisz Case 1.
Rynek szybko weryfikuje takie „kombinacje”.
Najczęściej przez notariusza, klienta albo bank.

Najczęstszy błąd początkujących deweloperów

„Najpierw sprzedam, potem ogarnę formalności.”

To w deweloperce kończy się trzema problemami.

Opóźnienia i chaos w dokumentach, a to zabija sprzedaż.
Ryzyko blokad operacyjnych, bo coś jest niespinane w procesie.
Wizerunkowo klient widzi bałagan i zaczyna się wycofywać.

To nie jest problem prawny.
To jest problem procesowy.

Minimalna checklista, żeby spać spokojnie

Poniżej masz minimum, które warto mieć poukładane zanim odpalisz sprzedaż.

Formalnie

1. Masz poprawną formę działalności i wpis w KRS albo CEIDG.
2. Masz sensowne PKD pod to, co robisz.
3. Masz ustalone umocowania i podpisy.
4. Wiesz, kto podpisuje umowy i kto odpowiada za treść dokumentów.

Sprzedażowo i ustawowo

1. Wiesz, czy działasz w Case 1 czy Case 2.
2. Nie na zasadzie „wydaje mi się”.
3. Na zasadzie „mamy ustalony model umów i procesu”.

Jeśli Case 1, masz ogarnięty bank i rachunek powierniczy przed startem kampanii.
Jeśli Case 1, masz ustawiony proces DFG i to, kto raportuje i kiedy.
Masz przygotowany komplet informacji dla klienta, żeby sprzedaż nie dopowiadała „na oko”.

Operacyjnie

1. Masz proces aktualizacji danych i wersjonowania dokumentów.
2. Masz archiwum i porządek w plikach.
3. Masz jedną osobę odpowiedzialną za spójność.

I jedna rzecz, która robi ogromną różnicę.
Jedno miejsce, gdzie trzymasz całą prawdę o inwestycji.
Panel Dla Dewelopera, Notion, dysk google, cokolwiek.
Ale jedno.
Żeby strona, handlowcy, dokumenty i notariusz nie żyli w czterech różnych wersjach rzeczywistości.

FAQ

Czy muszę się gdzieś „zarejestrować jako deweloper”?

Nie w sensie licencji.
Jesteś przedsiębiorcą.
A obowiązki zależą od modelu sprzedaży.

Czy mogę działać bez rachunku powierniczego?

Są modele sprzedaży, w których nie korzystasz z rachunku powierniczego, bo sprzedajesz gotowe i nie bierzesz wpłat na etapie realizacji.
Ale to trzeba dobrze ustawić w umowach i procesie.
Zgadywanie na starcie to najdroższy błąd.

Czy kupujący może sprawdzić, czy jestem „legalny”?

Tak.
Zaczyna od KRS/CEIDG.
Potem patrzy na spójność dokumentów i procesu.
I na to, czy Twoja sprzedaż wygląda jak uporządkowana, a nie jak improwizacja.

Podsumowanie

Nie szukaj „rejestru deweloperów”.
Ustaw swój model sprzedaży.
Zdecyduj, czy jesteś w Case 1 czy Case 2.
I zbuduj proces, zanim weźmiesz pierwszą wpłatę.

Rejestr deweloperów nie istnieje jako licencja, ale Twoje obowiązki zależą od tego, jak sprzedajesz.