3 Błędy, przez które deweloperzy łamią ustawę nieświadomie

Większość kar UOKiK po nowelizacji ustawy deweloperskiej w 2025 roku nie wynika ze złej woli, ale z niewiedzy i błędnej interpretacji przepisów. Deweloperzy najczęściej łamią ustawę nieświadomie, publikując niekompletne dane o inwestycjach, nieaktualizując cen lub ukrywając koszty dodatkowe.
Trzy najczęstsze błędy to:

1. Brak pełnej publikacji danych na stronie inwestycji.
2. Niespójność między ofertą a umową sprzedaży.
3. Ukryte lub nieujawnione koszty dodatkowe.

Dlaczego deweloperzy łamią ustawę mimo dobrych intencji?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 roku wprowadziła szereg obowiązków, które wymagają precyzyjnej koordynacji między marketingiem, działem sprzedaży, IT i prawnikiem. 

Problem w tym, że wiele firm działa według starych schematów – publikując oferty bez pełnych danych, stosując ogólne cenniki lub nie prowadząc historii zmian.
W praktyce wystarczy brak aktualizacji jednej ceny lub pominięcie dopłaty za garaż, by UOKiK uznał to za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

Błąd 1. Brak obowiązkowej strony inwestycji z kompletnymi danymi

Nowe przepisy (art. 19a ustawy) wymagają, by każda inwestycja miała własną stronę internetową z kompletnym zestawem informacji.
Najczęstsze uchybienia to:

• brak publikacji cen brutto (podawanie netto lub „na zapytanie”),
• brak statusów lokali (sprzedany, wolny, rezerwacja),
• brak aktualizacji po zmianie ceny lub dostępności,
• pominięcie danych kontaktowych i lokalizacji biura sprzedaży.

Konsekwencje: kara do 10 procent obrotu rocznego lub nakaz publicznego sprostowania.

Jak uniknąć błędu:

• każda inwestycja powinna mieć osobną stronę WWW,
• dane muszą być aktualizowane automatycznie (najlepiej z CRM),
• warto korzystać z systemów takich jak PanelDlaDewelopera.pl, które raportują dane XML/JSON zgodnie z wymogami Ministerstwa Cyfryzacji.

Błąd 2. Rozbieżność między ofertą a umową

UOKiK coraz częściej karze za różnice między tym, co klient widzi w ofercie publicznej, a tym, co zapisano w umowie deweloperskiej.
Przykłady:

• cena w reklamie 9 500 zł/m², a w umowie 9 900 zł/m²,
• inna liczba metrów kwadratowych w ofercie i w dokumentacji technicznej,
• brak informacji o dopłatach, które pojawiają się dopiero w umowie.

Zgodnie z przepisami klient ma prawo do najkorzystniejszej ceny spośród wszystkich publicznie podanych.

Jak uniknąć błędu:

• spójność cenników i umów powinna być weryfikowana co tydzień,
• marketing nie może publikować ofert bez zatwierdzenia działu prawnego,
• wszystkie kanały (strona, portale, PDF-y) muszą korzystać z jednej bazy danych.

Błąd 3. Ukryte koszty lub niepełna informacja o cenie

Ustawa wymaga pełnej jawności cen i składników kosztowych.
Naruszenia zdarzają się, gdy deweloper:

• nie ujawnia dopłat za ogródki, miejsca parkingowe, udziały w drodze,
• nie podaje informacji o opłatach administracyjnych lub eksploatacyjnych,
• używa sformułowań typu „cena od…” bez wskazania pełnej kwoty brutto.

Ukrycie takich informacji może zostać uznane za wprowadzenie w błąd konsumenta.

Jak uniknąć błędu:

• każdy koszt dodatkowy powinien być wyszczególniony na stronie i w prospekcie,
• w ofercie nie można stosować ogólnych kwot lub widełek cenowych,
• wszystkie ceny muszą być prezentowane jako kwoty brutto (z VAT).

Praktyczny przykład z rynku

W październiku 2025 roku jeden z deweloperów z Wrocławia otrzymał od UOKiK karę w wysokości 280 tysięcy złotych za nieaktualne dane na stronie inwestycji. Strona zawierała ceny sprzed trzech miesięcy i brak informacji o dopłatach do miejsc postojowych. Deweloper tłumaczył, że „aktualizacja cennika trwała”, jednak urząd uznał to za naruszenie ustawy.

Jak uniknąć błędów i zabezpieczyć firmę

1. Wprowadź procedurę aktualizacji danych minimum raz dziennie. (jeśli jest taka potrzeba)
2. Zautomatyzuj publikację informacji i historii cen.
3. Zadbaj o spójność między stroną WWW, portalami ogłoszeniowymi i umowami.
4. Prowadź audyt wewnętrzny zgodności z ustawą raz na kwartał.
5. Szkol zespół marketingu i sprzedaży w zakresie obowiązków informacyjnych.

FAQ

Jakie są 3 najczęstsze błędy, przez które deweloperzy łamią ustawę nieświadomie?

Najczęściej chodzi o:

• brak kompletnej strony inwestycji z wymaganymi informacjami (np. ceny brutto, statusy lokali, aktualność danych),
• rozbieżności między ofertą publiczną a umową (inna cena/metraż/dopłaty),
• ukryte lub nieujawnione koszty dodatkowe (np. miejsce postojowe, ogródek, udział w drodze, opłaty).

Czy mogę podawać ceny “na zapytanie”, “od…” albo netto zamiast brutto?

To ryzykowne. W praktyce częsty błąd to brak jawnej ceny brutto lub stosowanie sformułowań, które nie pokazują pełnego kosztu dla klienta. Jeśli publikujesz cenę, zadbaj, by była pełna i jednoznaczna (brutto, z VAT) oraz spójna we wszystkich kanałach.

Jak często trzeba aktualizować ceny i statusy lokali, żeby nie narazić się na zarzut nieaktualnych danych?

Jeśli oferta jest publiczna, kluczowa jest aktualność: ceny, statusy (wolny/rezerwacja/sprzedany) i informacje o dopłatach. Najbezpieczniej działać procesowo: stała, regularna codzienna aktualizacja i jedna baza danych, z której karmisz WWW/portale/PDF-y.

Co jeśli cena/metraż w ofercie różni się od tego, co finalnie jest w umowie?

To drugi klasyczny błąd: rozjazd między marketingiem/sprzedażą a dokumentami. UOKiK patrzy na to bardzo surowo, bo klient podejmuje decyzje na podstawie informacji publicznych. Rozwiązanie: jedno źródło prawdy (np. PanelDlaDewelopera.pl) + wewnętrzna kontrola spójności (np. cykliczna, co tydzień) i zasada, że marketing nie publikuje zmian bez zatwierdzenia.

Jak szybko zabezpieczyć firmę przed tymi 3 błędami (minimum działań)?

Najprostszy pakiet ochronny:

• osobna strona WWW dla każdej inwestycji z kompletem informacji,
• jawne dopłaty i koszty dodatkowe (bez “niespodzianek” w umowie),
• jedna baza danych dla: WWW, portali, PDF-ów i cenników, (PanelDlaDewelopera.pl)
• okresowe sprawdzanie zgodności (np. kwartalnie audyt),
• automatyzacja publikacji/raportowania (np. system typu PanelDlaDewelopera.pl) + poprawnie wdrożona strona zgodna z ustawą (np. realizacje REND.PRO).

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2025 nie zostawia miejsca na błędy w komunikacji. Nawet drobne zaniedbanie — brak aktualizacji, niepełna informacja o kosztach czy różnica w cenie — może skończyć się karą UOKiK.
Deweloperzy powinni traktować zgodność z ustawą jako element strategii, nie tylko obowiązek prawny.

Jeśli chcesz uniknąć błędów i zautomatyzować publikację danych o inwestycjach, warto skorzystać z rozwiązań takich jak PanelDlaDewelopera.pl oraz stron tworzonych przez REND.PRO, zgodnych z ustawą deweloperską 2025.