Prospekt informacyjny dewelopera – co musi zawierać?

Prospekt informacyjny to dokument, który opisuje dewelopera, grunt, planowanie, pozwolenia, finansowanie i konkretny lokal lub dom.

Ustawa wymaga jego sporządzenia przy rozpoczęciu sprzedaży i doręczenia go zainteresowanemu przed umową rezerwacyjną lub deweloperską, nieodpłatnie i na trwałym nośniku.
Poniżej masz praktyczną checklistę, tabelę kontrolną, najczęstsze błędy i FAQ.

Tak to ustawiamy procesowo, żeby dane na stronie, w biurze i w dokumentach zawsze były spójne.

Odpowiedź w 60 sekund

Prospekt informacyjny musi zawierać, zgodnie ze wzorem z załącznika do ustawy:

• Część ogólną, w tym dane dewelopera, doświadczenie, informacje o gruncie i planowaniu, otoczeniu, pozwoleniach, finansowaniu, harmonogramie oraz zasadach waloryzacji.
• Część indywidualną dla konkretnego lokalu lub domu, w tym cena, metraż, cechy lokalu i budynku, standard, media, miejsca postojowe, terminy przeniesienia własności oraz dane dodatkowe przy zakupie lokalu użytkowego.
• Załączniki, w tym co najmniej rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, wzór umowy oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu i otoczenia.

Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt przy rozpoczęciu sprzedaży.
Deweloper doręcza prospekt przed umową deweloperską albo nawet wcześniej, przed umową rezerwacyjną, nieodpłatnie i na trwałym nośniku.
Prospekt z załącznikami stanowi integralną część umowy, więc rozjazd danych to realne ryzyko.

Checklista

1. Ustal moment, w którym prospekt musi być gotowy

• Jeżeli zaczynasz sprzedaż, masz obowiązek sporządzić prospekt.
• Gotowy prospekt opublikuj na stronie www - wymóg ustawy o jawności cen 2025.
• Jeżeli podpisujesz umowę rezerwacyjną poprzedzającą umowę deweloperską, prospekt ma być doręczony wcześniej.

2. Zbierz dane do części ogólnej, najlepiej raz, a dobrze

Wzór prospektu przewiduje między innymi:

• Dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera.
• Doświadczenie dewelopera, w tym przykłady ukończonych przedsięwzięć oraz informacja o postępowaniach egzekucyjnych powyżej określonego progu.
• Informacje o gruncie, księdze wieczystej i obciążeniach, a także planowaniu przestrzennym albo decyzji o warunkach zabudowy.
• Informacje o otoczeniu i przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km.
• Informacje o pozwoleniu na budowę i jego statusie.
• Informacje o finansowaniu, środku ochrony nabywców, Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, harmonogramie oraz zasadach waloryzacji.

3. Uzupełnij część indywidualną z danych oferty, nie z ręcznego przepisywania

Część indywidualna obejmuje między innymi cenę, metraż, cechy lokalu i budynku, standard, media, dostęp do drogi, liczbę miejsc garażowych i postojowych, terminy przeniesienia własności i dane o ewentualnym lokalu użytkowym kupowanym równolegle.

Operacyjna zasada: część indywidualna powinna powstawać z tych samych pól, które karmią stronę WWW i cennik. Wtedy nie ma przepisywania i nie ma literówek.

4. Dołącz wymagane załączniki i trzymaj je w jednej bibliotece

We wzorze wskazano załączniki, w tym rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, wzór umowy i szkic koncepcji zagospodarowania terenu i otoczenia.

Tu najczęściej ginie kontrola wersji. Ktoś podmienił rzut, a prospekt i strona dalej wiszą na starym pliku.

5. Ustaw dystrybucję i dowód doręczenia

Ustawa mówi o doręczeniu prospektu nieodpłatnie na trwałym nośniku, a na żądanie także w wersji papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Minimalny standard procesu:

• Jeden folder lub system jako repozytorium wersji.
• PDF dostępny do pobrania ze strony www.
• Jeden szablon maila i jedna ścieżka doręczenia.
• Jedno miejsce, w którym zapisujemy: kiedy, komu i jaką wersję przekazaliśmy.

6. Zrób zasadę aktualizacji, bo zmiany będą na pewno

Jeżeli zmieniają się dane w prospekcie lub załącznikach, informację o zmianie trzeba doręczyć w odpowiedniej formie przed umową.

Tu pojawia się najważniejszy nawyk: nie edytujemy “na dziko”.

Zmieniamy raz w jednym źródle, a potem publikujemy wszędzie.

7. Jak pomaga PanelDlaDewelopera.pl

Jeżeli traktujemy prospekt jako element procesu ofertowego, to naturalnie potrzebujemy systemu, który trzyma:

• Porządek i kontrolę, bo mamy jedno źródło prawdy dla lokali, cen, statusów i plików.
• Bezpieczeństwo i transparentność, bo mamy historię zmian i ślad, kto zmienił cenę, metraż, status oraz załącznik.
• Automatyzację, bo aktualizujemy raz, a potem publikujemy wszędzie, w tym na stronę i do plików.
• Bibliotekę plików, w której możesz trzymać wersje prospektu informacyjnego.

W praktyce PanelDlaDewelopera.pl spinamy z ofertą lokali i plikami, a jednocześnie wspieramy automatyzację przesyłania danych o ofercie do Ministerstwa Cyfryzacji w modelu publikacji danych, gdzie często pojawiają się pliki XML i suma kontrolna MD5.

Link, jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda system procesu: https://paneldladewelopera.pl

Tabela kontrolna

Najczęstsze błędy

1. Prospekt powstaje po fakcie, bo “najpierw sprzedamy, potem papierologia”. To jest ryzyko, bo prospekt trzeba doręczyć przed umową, nawet rezerwacyjną.
2. Dwie wersje tej samej informacji, bo sprzedaż ma Excel, marketing ma stronę, a prawnik ma PDF.
3. Cena i metraż na stronie nie zgadzają się z częścią indywidualną. To jest prosta droga do sporu z klientem.
4. Załączniki bez kontroli wersji, zwłaszcza rzuty i szkice.
5. Zmiana danych bez doręczenia informacji o zmianie przed umową.
6. Niespójność między prospektem a umową, co potrafi uruchomić uprawnienia nabywcy, w tym odstąpienie w określonych sytuacjach.
7. Pomijanie dopłat i świadczeń, na przykład miejsc postojowych i komórek lokatorskich, w komunikacji ofertowej. Według ustawy traktujemy to jako dane, które muszą być pokazane i spójne w całej ofercie, także na podstronie o innych świadczeniach płatnych przy akcie.

FAQ

Czy prospekt jest obowiązkowy zawsze?

Jest obowiązkowy, gdy wchodzisz w reżim ustawy i rozpoczynasz sprzedaż. Ustawa mówi o obowiązku sporządzenia prospektu przy rozpoczęciu sprzedaży.

Kiedy musimy go przekazać klientowi?

Przed umową deweloperską oraz przed umową rezerwacyjną, jeżeli poprzedza umowę deweloperską.

Czy możemy przekazać prospekt mailem?

Tak, jeżeli spełniasz warunek trwałego nośnika. Ustawa wskazuje trwały nośnik i nieodpłatne doręczenie. Może to być link do dokumentu ze strony www.

Co dokładnie musi być w części indywidualnej?

Między innymi cena, metraż, cechy lokalu i budynku, standard, media, miejsca postojowe i terminy przeniesienia własności.

Jakie załączniki są wymagane?

Wzór wskazuje m.in. rzut kondygnacji, wzór umowy oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu i otoczenia.

Czy istnieje szablon prospektu informacyjnego?

Tak. Możesz uzupełnić szablon samodzielnie - znajdziesz go w naszym Panelu - Zaloguj się.

Podsumowanie

Prospekt to nie jest jednorazowy dokument.

To jest ciągłość danych, które muszą być spójne między umową, stroną WWW, biurem sprzedaży i załącznikami. Ustawa wprost wiąże prospekt z procesem sprzedaży i doręczeniem przed umową, więc chaos informacyjny kosztuje podwójnie: czasem zespołu i ryzykiem sporu oraz karami UOKIK.

Jeżeli chcesz mieć koniec chaosu ofertowego, to ustawmy to systemowo. Jedno źródło prawdy, historia zmian, a potem automatyzacja publikacji oraz raportowania, zamiast ręcznego przepisywania między plikami.

Na koniec: przetestuj wersję demonstracyjną PanelDlaDewelopera.pl i zobacz, jak wygląda proces, w którym aktualizujesz raz, a potem publikujesz wszędzie: https://paneldladewelopera.pl