Analiza opłacalności i wykonalności inwestycji - szablon

U dewelopera “czy da się to zrobić” często siedzi w głowie, a liczby żyją w Excelu.
Ten szablon spina oba światy w jeden proces do wdrożenia jutro.
Efekt to mniej ręcznej roboty, mniej błędów i jedno źródło prawdy dla decyzji.

Odpowiedź w 60 sekund w punktach

1. Zamknij kartę inwestycji: zakres, etapy, produkt, terminy, właściciele danych.
2. Zbierz 12 danych wejściowych i zrób jedną wersję bazową.
3. Policz 3 scenariusze i sprawdź cashflow, nie tylko marżę.
4. Zrób test wykonalności w 5 obszarach: formalny, techniczny, rynkowy, finansowy, operacyjny.
5. Ustal progi go lub no go i warunki startu.
6. Trzymaj założenia, pliki, decyzje i historię zmian w jednym miejscu, żeby nie gubić wersji.

Problem i kontekst z mini scenariuszem

U dewelopera “czy da się to zrobić” bywa w głowie, a opłacalność w Excelu, więc decyzja jest szybka, ale krucha.
W piątek zapada decyzja “idziemy”, a w poniedziałek wychodzi ograniczenie formalne, koszt przyłączy albo zmiana standardu i wszystko trzeba liczyć od nowa.
Największy koszt to nie sama korekta modelu, tylko chaos: 5 plików, 3 wątki maili i brak śladu kto zmienił założenie i dlaczego.

Główna część: checklistowy szablon analizy opłacalności i wykonalności

Krok 1. Karta inwestycji: definicja zakresu i odpowiedzialności

Zanim policzysz cokolwiek, zamknij zakres w jednym miejscu.

Checklista:

1. Nazwa inwestycji i etapów.
2. Lokalizacja, działka, stan formalny.
3. Program: PUM, liczba lokali, mix metraży, standard.
4. Elementy sprzedawane osobno: miejsca postojowe, komórki, inne pomieszczenia.
5. Strategia: sprzedaż, najem, mix.
6. Termin startu, termin oddania, plan sprzedaży.
7. Właściciele danych:
8. • finanse: model i progi
   • realizacja: harmonogram, koszty wykonawcze, ryzyka budowy
   • sprzedaż: ceny, tempo sprzedaży, mix
   • marketing: materiały, publikacje, kampanie
   • prawnik: ryzyka formalne i terminy

W PanelDlaDewelopera.pl to działa jako jedna karta inwestycji z przypisanymi rolami, plikami i historią zmian. Zamiast pytać “kto ma aktualny plik”, każdy widzi to samo.

Krok 2. Dane wejściowe: 12 pozycji, bez których nie ma sensu liczyć

Zasada: każda liczba ma źródło, komentarz i datę.

1. Cena gruntu i warunki nabycia.
2. Koszty przygotowania: badania, projekty, uzgodnienia.
3. Koszt budowy netto na m² i standard.
4. Zagospodarowanie terenu i części wspólne.
5. Koszty pośrednie: PM, nadzór, ubezpieczenia.
6. Koszty sprzedaży: biuro, prowizje, obsługa klienta.
7. Koszty marketingu: produkcja materiałów, kampanie.
8. Finansowanie: marża, prowizje, harmonogram transz.
9. Harmonogram: start, budowa, odbiory, wydania.
10. Ceny sprzedaży: średnia m² i widełki dla mixu.
11. Tempo sprzedaży: sztuki na miesiąc i sezonowość.
12. Rezerwa na ryzyka: procent i warunki uruchomienia.

Jeśli nie masz pełnych danych, nie udawaj, że masz. Oznacz to jako szacunek i dopisz warunek, co musi być potwierdzone przed startem.

Krok 3. Model opłacalności: liczby do decyzji, nie do dyskusji

Tu nie chodzi o perfekcyjny Excel. Chodzi o porównywalny wynik w scenariuszach.

Policz 3 scenariusze:

1. Bazowy: najbardziej realny.
2. Pesymistyczny: koszt w górę, sprzedaż wolniej, opóźnienie.
3. Optymistyczny: lepsza cena lub szybsza sprzedaż.

W każdym scenariuszu policz:

• przychody z lokali
• przychody z elementów sprzedawanych osobno i dopłat
  Zasada oferty: ceny miejsc postojowych, komórek i innych dopłat pokazujesz w głównej ofercie oraz na podstronie o pomieszczeniach sprzedawanych osobno i innych świadczeniach płatnych przy akcie notarialnym.
• koszty: grunt, budowa, przygotowanie, pośrednie, marketing, sprzedaż, finansowanie, rezerwa
• marżę i wynik
• cashflow miesiąc po miesiącu
• maksymalne zapotrzebowanie na kapitał

Pro tip: jeśli na początku brakuje czasu, zrób quick model na jednej stronie. Dopiero po decyzji warunkowej rozbuduj szczegóły.

Krok 4. Test wykonalności: 5 obszarów, które mają dać wynik zielone, żółte, czerwone

Tu deweloper najczęściej “wie”, ale nie ma tego spisanego. Efekt to ryzyko, że blokery wyjdą za późno.

1) Wykonalność formalna

• MPZP lub WZ i kluczowe wskaźniki
• dostęp do drogi, służebności, obciążenia
• ryzyko odwołań i realne terminy decyzji
  Jeśli interpretacja nie jest pewna, sprawdź w przepisach albo u prawnika i wpisz to jako ryzyko.

2) Wykonalność techniczna

• geologia i posadowienie
• media i realność przyłączy
• logistyka budowy, ograniczenia działki

3) Wykonalność rynkowa

• konkurencja i realna cena transakcyjna
• dopasowanie mixu metraży do popytu
• tempo sprzedaży i sezonowość
• plan publikacji oferty i materiałów

4) Wykonalność finansowa

• czy cashflow się spina w środku budowy
• czy finansowanie jest realne w danych warunkach
• wrażliwość na: koszt budowy, termin, cenę, tempo sprzedaży

5) Wykonalność operacyjna

• czy zespół ma czas i kompetencje
• dostępność wykonawców i dostawców
• harmonogram z buforami i ścieżka krytyczna
• proces kontroli zmian, żeby nie płonąć przy każdej korekcie

Krok 5. Ryzyka, progi i decyzja: go lub no go

Tu wchodzą konkretne progi. Bez tego decyzja jest “na czucie”.

Checklist:

1. Top 10 ryzyk z oceną: prawdopodobieństwo, wpływ, reakcja.
2. Progi akceptacji, przykładowo:
3. • minimalna marża
   • maksymalny ujemny cashflow
   • minimalny poziom przedsprzedaży do startu
   • maksymalna tolerancja opóźnienia
3. Warunki startu:
4. • potwierdzone dane wejściowe
   • zatwierdzona wersja bazowa modelu
   • plan sprzedaży i materiałów
   • komplet dokumentów formalnych na dany etap

W PanelDlaDewelopera.pl te warunki można trzymać przy inwestycji jako checklistę decyzji, z przypiętymi plikami i komentarzami. Najważniejsze: zostaje ślad, co było prawdą w dniu decyzji.

Krok 6. Jak spiąć proces w jednym miejscu, żeby nie wrócić do ręcznej roboty

Cztery filary, które robią różnicę w praktyce:

1. Porządek i kontrola: jedno miejsce na założenia, wersje, pliki i decyzje.
2. Bezpieczeństwo i transparentność: role, dostęp, ślad zmian.
3. Automatyzacja: aktualizujesz raz, eksportujesz i publikujesz tam gdzie trzeba, bez przepisywania.
4. Marketing który sprzedaje: szybki dostęp do aktualnych materiałów i danych produktowych.

PanelDlaDewelopera.pl jest tu systemem procesu: inwestycja, etapy, lokale, biblioteka plików, użytkownicy i uprawnienia, eksporty PDF i CSV, historia zmian. Bez nachalnej rewolucji, po prostu porządek.

Tabela: minimalny pakiet do decyzji inwestycyjnej

Najczęstsze błędy

1. Liczenie marży bez cashflow i później brak kapitału w środku budowy.
2. Brak scenariusza pesymistycznego, a ryzyka wychodzą w pierwszym kwartale.
3. Ustalanie cen bez testu tempa sprzedaży.
4. Koszty marketingu i sprzedaży wrzucone do jednego worka bez kontroli.
5. Rezerwa bez zasad uruchomienia albo brak rezerwy.
6. Harmonogram bez bufora i bez ścieżki krytycznej.
7. Decyzje w mailach i brak wersjonowania, potem konflikt “która wersja jest prawdziwa”.
8. Brak jednego miejsca na pliki, więc krążą stare dokumenty.
9. Ręczne poprawki w 5 miejscach przy każdej zmianie założeń.
10. Brak właściciela danych, więc każdy poprawia po swojemu.

FAQ

1) Ile trwa zrobienie takiej analizy?

Jeśli masz dane wejściowe, wersję bazową da się domknąć w kilka godzin. Najdłużej trwa zebranie źródeł i uzgodnienie założeń.

2) Jakie 3 liczby najbardziej zmieniają wynik?

Cena m², koszt budowy m² i tempo sprzedaży. Od tego zaczynasz scenariusze.

3) Co jest ważniejsze: marża czy cashflow?

Do decyzji potrzebujesz obu. Marża mówi “czy zarabiamy”, cashflow mówi “czy dowieziemy bez zadyszki”.

4) Kto powinien utrzymywać model i progi?

Finanse, ale sprzedaż i realizacja muszą podpisać swoje założenia, inaczej model jest oderwany od rzeczywistości.

5) Jak kontrolować zmiany w założeniach?

Zasada: każda zmiana ma datę, autora i komentarz. Najłatwiej utrzymać to w systemie z historią zmian, zamiast w plikach wysyłanych mailem.

6) Co jeśli część danych jest niepewna?

Oznacz to jako szacunek, wpisz ryzyko i zrób warunek, co ma być potwierdzone przed startem.

Podsumowanie

U dewelopera najszybciej psują decyzje dwie rzeczy: brak spisanej wykonalności i brak jednego źródła danych dla opłacalności.
Ten szablon daje prosty proces: karta inwestycji, dane wejściowe, trzy scenariusze, test wykonalności, progi i decyzja.

Jeśli chcesz to uporządkować bez ręcznego przepisywania i bez stresu przy zmianach, podepnij proces do jednego miejsca, gdzie są dane, pliki, role i historia zmian.

Na koniec: przetestuj wersję demonstracyjną PanelDlaDewelopera.pl i zobacz, jak wygląda jedno źródło prawdy dla inwestycji, lokali, dokumentów i śladu decyzji.