Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026 - Kompendium wiedzy

W praktyce „nowelizacja 2026” to dwa obowiązki, które trzeba spiąć jednym procesem.
11 lipca 2025 dochodzą jawne ceny, dopłaty, historia zmian i raportowanie danych raz na dobę.
Od 13 lutego 2026 cena w umowie ma wynikać z powierzchni użytkowej liczonej według właściwej Polskiej Normy.

Odpowiedź w 60 sekund

1. Ustal obowiązującą normę powierzchni dla każdej inwestycji według daty wniosku o pozwolenie lub zgłoszenia.
2. Trzymaj jedno źródło prawdy dla: ceny całkowitej, ceny za 1 m², dopłat i innych świadczeń. (PanelDlaDewelopera.pl
3. Publikuj na stronie WWW: ceny, dopłaty, inne świadczenia oraz jawna historia zmian z datami.
4. Raz dziennie raportuj dane do ministra i pilnuj publikacji na portalu danych jako dane wysokiej wartości. (PanelDlaDewelopera.pl
5. Zautomatyzuj XML i MD5, żeby nie przepisywać i nie robić ręcznych wysyłek. (PanelDlaDewelopera.pl

Problem i kontekst

Mini scenariusz z życia.
Sprzedaż zmienia cenę 7 lokali, marketing aktualizuje stronę, ktoś dopina dopłaty w osobnym pliku, a w rozmowie pada jeszcze inna kwota.

Efekt jest jeden.
Powstaje rozjazd między stroną, ofertą i rozmową, a od 11 lipca 2025 to już nie jest „błąd na stronie”, tylko obowiązek informacyjny z historią zmian i raportowaniem danych raz na dobę.

Checklista wdrożenia na jutro rano

Poniżej jedna checklista na cały temat, bez teorii. Robimy ją raz, potem jedziemy powtarzalnie.

1) Uporządkuj dane, zanim cokolwiek opublikujesz

1. Zrób listę inwestycji i przypisz do każdej:
2. • datę wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia
   • właściwą edycję Polskiej Normy dla powierzchni użytkowej (wynika z daty powyżej)
2. Ustal słownik pól, które muszą być spójne wszędzie:
3. • cena całkowita
   • cena za 1 m² powierzchni użytkowej
   • dopłaty i pomieszczenia sprzedawane osobno
   • inne świadczenia pieniężne płatne przy akcie
3. Zasada operacyjna: jedna osoba odpowiada za zmianę, jedna za publikację, system pilnuje śladu.

W PanelDlaDewelopera.pl trzymamy te dane w jednym miejscu, z historią zmian i datą zmiany, żeby nie składać procesu z maili i Excela.

2) Spełnij obowiązki od 11 lipca 2025

To jest konkret z ustawy, który musi być na stronie WWW.

1. Strona internetowa dewelopera jest obowiązkowa.
2. Na stronie publikujesz, od startu sprzedaży:
3. • cenę za 1 m² dla każdego lokalu lub domu
   • cenę całkowitą
   • ceny dopłat, jeżeli nie są w cenie głównej
   • inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera
     Wszystko z VAT.
3. Przy każdej zmianie cen lub świadczeń:
4. • aktualizujesz dane z datą zmiany
   • zachowujesz poprzednie wartości jako historię od dnia startu sprzedaży
4. W reklamach i ogłoszeniach podajesz adres strony, gdzie są te informacje.
5. Ważny bezpiecznik dla sprzedaży: przy rozbieżności między ceną na stronie a oferowaną przy umowie, nabywca może żądać ceny dla niego korzystniejszej.

Uwaga przejściowa, o której łatwo zapomnieć.
Jeżeli sprzedaż ruszyła przed wejściem w życie tych przepisów, ustawa daje 2 miesiące na dostosowanie od dnia wejścia w życie.

3) Spełnij obowiązki raportowe, bez ręcznego wysyłania

1. Raz na dobę przekazujesz dane do Ministerstwa Cyfryzacji.
2. Dane trafiają na portal danych i są traktowane jako dane wysokiej wartości.
3. Operacyjnie to działa najczyściej tak: generujesz dwa stabilne zasoby, XML i MD5, a portal pobiera je cyklicznie po weryfikacji.

Jeśli chcesz skrócić wdrożenie do minimum, użyj gotowego schematu: profil dostawcy, weryfikacja linków XML i MD5, potem automatyczne pobieranie raz dziennie - skorzystaj z instrukcji z wewnątrz naszego panelu.

4) Zmiana od 13 lutego 2026: metraż od razu równa się pieniądz

Co się zmienia w rozliczeniu.
W umowach deweloperskich oraz w umowie rezerwacyjnej cena ma być iloczynem powierzchni użytkowej i ceny za 1 m².

Co to oznacza procesowo.

1. Nie rozliczasz już „sprzedażowego metrażu”, tylko powierzchnię użytkową wg właściwej normy.
2. Każdy spór o metraż robi się automatycznie sporem o cenę, bo metraż jest wprost w równaniu.

5) Jaka norma i jak o niej pisać w komunikacji

PKN wskazuje, że PN ISO 9836:2022 07 została opublikowana 18 lipca 2022.
W praktyce musisz pamiętać o mechanizmie ustawowym: dla każdej inwestycji liczy się norma obowiązująca w dniu wniosku o pozwolenie albo zgłoszenia.

Gotowe zastrzeżenie do komunikacji, które trzymamy konsekwentnie:
Sposób wyliczania powierzchni użytkowej wynika z Polskiej Normy właściwej dla danej inwestycji, ustalanej według stanu na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Ponieważ normy mogą być aktualizowane, a interpretacja w praktyce baz porównywalność cen za 1 m² zawsze odnosimy do normy przypisanej do konkretnej inwestycji.

6) Jak pomaga PanelDlaDewelopera?

My to spinamy czterema filarami, bo inaczej compliance rozlewa się po firmie.

1. Porządek i kontrola
   Jedno źródło prawdy dla lokali, cen, dopłat i statusów. Aktualizujesz raz i publikujesz tam gdzie trzeba.
2. Bezpieczeństwo i transparentność
   Historia zmian z datami, ślad kto i kiedy zmienił, szybkie odtworzenie „co było na stronie w danym dniu”.
3. Automatyzacja
   Generujesz XML i MD5 oraz utrzymujesz stabilne linki do pobierania, zamiast wysyłać pliki ręcznie.
4. Marketing który sprzedaje
   Strona i oferta są spójne, więc sprzedaż nie tłumaczy się z rozjazdów, tylko domyka rozmowy.

Tabela: co musi się zgadzać i gdzie to najczęściej pęka

Najczęstsze błędy

1. Publikowanie tylko ceny całkowitej bez ceny za 1 m² dla każdego lokalu.
2. Trzymanie dopłat w osobnym pliku i dorzucanie ich dopiero przy umowie.
3. Nadpisywanie cen bez jawnej historii zmian i bez daty zmiany.
4. Brak spójności między stroną WWW, ofertą wysyłaną leadom i rozmową sprzedażową.
5. Ręczne generowanie plików do raportowania.
6. Założenie, że każda inwestycja w 2026 liczy metraż według tej samej edycji normy.
7. Brak zastrzeżenia w komunikacji o normie przypisanej do inwestycji i ryzyku interpretacji.
8. Start sprzedaży bez gotowego, prawdziwego metrażu i ustalonej ceny, a potem nerwowe poprawki.

FAQ

1. Co ludzie mają na myśli mówiąc „nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026”?

Najczęściej chodzi o dwa powiązane tematy. Pierwszy to obowiązki jawności cen i informacji na stronie internetowej, które zaczęły działać od 2025 roku. Drugi to doprecyzowanie od 13 lutego 2026, że cena ma wynikać z powierzchni użytkowej liczonej według Polskiej Normy właściwej dla danej inwestycji.

2. Czy deweloper musi mieć własną stronę internetową z ofertą

Tak, ponieważ przepisy wymagają udostępniania informacji o ofercie na stronie internetowej dewelopera, a nie wyłącznie w biurze sprzedaży czy na portalach ogłoszeniowych.

3. Jaka norma jest obecnie używana do liczenia powierzchni użytkowej?

W obrocie najczęściej wskazuje się jako aktualną edycję PN ISO 9836:2022 07. Jednocześnie kluczowe jest to, że dla konkretnej inwestycji liczy się ta edycja normy, która była obowiązująca w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Dlatego dwie inwestycje sprzedawane w 2026 mogą bazować na różnych edycjach normy.

4. Dlaczego ta sama liczba pokoi może mieć inny metraż u różnych deweloperów?

Bo różnice wynikają z metodologii pomiaru powierzchni użytkowej, z układu architektury, a czasem też z tego, jaka edycja normy była właściwa dla danej inwestycji. Dlatego porównywanie ofert tylko po cenie za 1 m² bez sprawdzenia metody liczenia bywa mylące.

5. Czy nowe zasady spowodują spadek ceny za 1 m², a wzrost ceny mieszkania?

Nie ma takiej automatycznej reguły. Cena za 1 m² zależy od tego, jaki metraż wyjdzie w pomiarze, a cena mieszkania zależy od rynku i kosztów. Może zdarzyć się scenariusz, w którym metraż liczony do ceny rośnie, więc cena za 1 m² spada, a jednocześnie deweloper podnosi cenę całkowitą. Może też być odwrotnie. Dlatego najuczciwsze jest opieranie komunikacji na konkretnych pomiarach i zasadach liczenia dla danej inwestycji.

6. Jak kupujący powinien sprawdzić, czy oferta jest porównywalna z inną inwestycją?

Powinien sprawdzić, czy widzi cenę za 1 m² powierzchni użytkowej, cenę całkowitą oraz dopłaty i inne świadczenia. Następnie powinien zapytać, według jakiej normy i jakiej edycji liczono powierzchnię użytkową dla tej inwestycji, ponieważ to wpływa na porównywalność ofert.

7. Jak deweloper powinien się zabezpieczyć, żeby nie mieć problemów?

Najważniejsze jest jedno źródło prawdy dla cen, dopłat i innych świadczeń oraz spójność między stroną, prospektem i komunikacją sprzedażową. Druga kluczowa rzecz to porządek w metrażu, czyli jasne wskazanie, jak liczona jest powierzchnia użytkowa dla inwestycji. Trzecia rzecz to archiwum i daty zmian, ponieważ historia zmian jest elementem obowiązków informacyjnych.

8. Jakie zastrzeżenie o normie warto dodać w artykule i na stronie?

Warto dodać informację, że sposób wyliczania powierzchni użytkowej wynika z Polskiej Normy właściwej dla danej inwestycji, a ponieważ normy mogą być aktualizowane, metodologia liczenia powierzchni może się zmienić nawet jeszcze w tym roku. Dzięki temu czytelnik rozumie, że porównywanie cen za 1 m² ma sens tylko wtedy, gdy porównujemy metraż liczony według właściwej normy dla konkretnej inwestycji.

Podsumowanie

Jeśli mamy to wdrożyć bez stresu, robimy jedną rzecz.
Zamykamy temat jednym procesem: dane w jednym miejscu, jawna publikacja, historia zmian, automatyczne raportowanie, norma przypisana do inwestycji.

Jeżeli chcesz to ułożyć w firmie na gotowych klockach procesu, zobacz: paneldladewelopera.pl