Kary UOKiK a ustawa deweloperska

UOKiK patrzy dziś przede wszystkim na jawność cen mieszkań i domów na stronie oraz na spójność informacji w kanałach.
Ryzyko nie bierze się z jednego błędu, tylko z procesu: kto zmienia cenę, gdzie, kiedy i jak to widać w historii.
Poniżej masz checklistę wdrożenia na jutro rano: jedno źródło prawdy, automatyzacja, ślad zmian, szybka kontrola.

Odpowiedź w 60 sekund

1. Ryzyko UOKiK rośnie, gdy cena, metraż i dopłaty nie są jawne albo są niespójne między stroną, kartą lokalu i raportowaniem do dane.gov.pl.
2. Kara “do 10% obrotu” pojawia się w praktyce UOKiK przy naruszeniach traktowanych jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.
3. Dodatkowo ryzyko dotyczy zarządu, jeśli świadomie akceptuje omijanie obowiązków.
4. Najprostsze zabezpieczenie to proces: aktualizujesz raz i publikujesz tam gdzie trzeba, a system trzyma historię zmian i generuje pliki do raportowania.
5. Na stronie pokazuj też dopłaty: miejsca postojowe, komórki i inne świadczenia płatne przy akcie notarialnym, zarówno w ofercie, jak i w osobnej sekcji “dodatki i opłaty”.

Problem i kontekst z mini scenariuszem

W poniedziałek o 9:12 handlowiec zmienia cenę lokalu w Excelu. Marketing o 10 kartę na stronie. O 15:00 ktoś dopisuje “cena od 1 zł” w kafelku, bo “ładnie klika”.

Wieczorem klient robi screeny, składa zgłoszenie, a Wy rano gasicie pożar w 6 miejscach, bez pewności, co jest “prawdą”. I to jest dokładnie ten typ chaosu, który UOKiK lubi oglądać, bo wygląda jak wprowadzanie w błąd albo brak rzetelnej informacji.

Dominujący kontekst w tym wpisie: compliance i raportowanie. Chodzi o powtarzalną checklistę, która ogranicza błędy procesowe i zostawia ślad.

Checklist wdrożenia procesu, który obniża ryzyko UOKiK

1) Ustal zakres: które inwestycje podlegają obowiązkom “ustawowym”

1. Zrób listę inwestycji i sprawdź, gdzie podpisujecie umowy deweloperskie (typowy scenariusz “z rachunkiem powierniczym i DFG”).
2. Jeśli inwestycja nie podlega ustawie deweloperskiej, obowiązki raportowania i statusów ustawowych mogą nie dotyczyć tej sprzedaży, ale jawność ceny na stronie może nadal wynikać z Waszych decyzji marketingowych i ryzyk konsumenckich.
3. Jeśli nie macie pewności, sprawdźcie w przepisach albo z prawnikiem, bo błędna kwalifikacja inwestycji to klasyczny generator problemów.

2) Zbuduj jedno źródło prawdy dla cen, metraży, statusów i dopłat

1. Zdecydujcie, że cena lokalu i dopłat ma jedno miejsce edycji.
2. Do każdego lokalu trzymajcie: cena całkowita, cena za m², metraż, status, dopłaty i opis
3. Ustalcie właściciela danych: sprzedaż odpowiada za cenę, operacje za metraż, marketing za publikację, a compliance za kontrolę.

W praktyce takie podejście najłatwiej dowozi system typu PanelDlaDewelopera.pl: jedno źródło prawdy, historia zmian i ślad kto co zmienił.

3) Ustal politykę “kiedy pokazujemy cenę i metraż”

1. Przyjmijcie regułę: pokazanie ceny i metrażu to realny start sprzedaży danego lokalu.
2. Jeśli lokal jest “w przygotowaniu”, pokazujecie tylko informację marketingową bez ceny i metrażu.
3. Gdy lokal wchodzi do sprzedaży, cena i metraż muszą być prawdziwe i spójne w każdym miejscu.

4) Spięcie strony www z danymi, żeby nie przepisywać ręcznie

1. Zróbcie publikację oferty “z bazy”, a nie “z opisów”.

To od razu zmniejsza ryzyko zarzutu “ukrytych kosztów” i ogranicza skargi.

5) Raportowanie do dane.gov.pl: ustaw raz, potem jedzie automatem

1. Utwórzcie profil dostawcy i uprawnienia edytora w portalu.
2. Wygenerujcie dwa stałe linki: XML oraz suma kontrolna MD5.
3. Wyślijcie je do weryfikacji, a po akceptacji ustawcie wysyłkę cykliczną.

Na rynku głośno było, że obowiązek jawności zaczął realnie działać od 11 września 2025, a UOKiK dostał falę zgłoszeń już na starcie, więc “ręczne codzienne klikanie” to proszenie się o pomyłkę w weekend.

6) Wprowadź kontrolę dzienną, która zajmuje 3 minuty

1. Check “czy strona i dane.gov.pl pokazsowych lokali.
2. Check “czy dopłaty są widoczne w dwóch miejscach”łat).
3. Check “czy zmiany cen mają uzasadnienie i ślad w historii”.

7) Akceptacji zmian

1. Jedna osoba może zmienić cenę, ale publikacja i raport idą automatem.
2. Każda zmiana ceny ma: datę, autora, powód, link do komunikacji (np. mail od zarządu, decyzja komitetu cenowego).
3. Raz w tygodniu krótki przegląd zmian przez właściciela compliance.

To jest ten moment, kiedy “porządek i kontrola”, “bezpieczeństwo i transparentność”, “automatyzacja” i “marketing który sprzedaje” przestają się gryźć, a zaczynają działać jako jeden proces, taki Marketing Compliance OS dla dewelopera.

Tabela: gdzie UOKiK najczęściej znajdzie problem i jak to zabezpieczyć

Najczęstsze błędy

1. Publikowanie “cena od 1 zł” albo widełek, które nie odpowiadają konkretnym lokalom.
2. Ręczne poprawianie cen na stronie, a dane do raportowania idą inną ścieżką.
3. Brak dopłat w dwóch miejscach, klient dowiaduje się późno o kosztach.
4. Metraż “na oko”, bez przejścia na metraż z pomiarów, gdy lokal trafia do sprzedaży.
5. Brak stałych linków do XML i MD5 albo linki blokowane przez uprawnienia serwera.
6. Brak ról: każdy może zmienić cenę, nikt nie odpowiada za publikację.
7. Brak historii zmian, więc w razie sporu nie da się pokazać “kiedy i dlaczego”.
8. Zapominanie o weekendach i świętach przy codziennym obowiązku aktualizacji, jeśli macie sprzedaż ustawową.

FAQ

1) Co UOKiK najczęściej uznaje za problem w praktyce, jeśli chodzi o jawność cen?

Niespójność i brak kompletności informacji. Najczęściej to sytuacje, gdy cena na stronie różni się od materiałów sprzedażowych, status lokalu jest nieaktualny, albo dopłaty są schowane w opisie zamiast być jasno pokazane.

2) Czy “cena od” jest bezpieczna?

Tylko jeśli nie wprowadza w błąd. W praktyce lepiej trzymać się zasady: pokazujemy konkretną cenę konkretnego lokalu, a “od” stosujemy wyłącznie jako pomocniczy skrót z pełnym rozwinięciem w ofercie. Jeśli masz wątpliwość, sprawdź u prawnika, bo to wchodzi w obszar oceny konsumenckiej.

3) Co z miejscami postojowymi i komórkami lokatorskimi, jeśli są sprzedawane osobno?

Pokazujecie to jasno jako dopłaty. Najbezpieczniej procesowo: dopłaty widoczne w głównej ofercie lokalu, dopłaty opisane też na osobnej podstronie “dodatki i opłaty”. Dzięki temu klient nie musi “polować” na koszt całkowity.

4) Jak udowodnić w razie kontroli, że działaliśmy rzetelnie, a błąd był incydentem?

Trzy rzeczy robią robotę:

• historia zmian cen i statusów z datą, autorem i powodem
• procedura akceptacji zmian albo przynajmniej przypisany właściciel danych
• dzienny check spójności na kilku losowych lokalach

Bez tego wszystko wygląda jak chaos, nawet jeśli intencje były OK.

5) Co jest ważniejsze: szybka zmiana ceny czy kontrola spójności?

W compliance liczy się jedno i drugie, ale spójność wygrywa. Dobra praktyka: jedna zmiana w jednym miejscu, a publikacja na stronę i pliki raportowe aktualizują się automatycznie. Wtedy nie ma wyścigu “kto zdąży poprawić w każdym kanale”.

Podsumowanie

Jeśli mamy robić to bez stresu, to nie walczymy z UOKiK “argumentami”, tylko procesem.

Jedno źródło prawdy, automatyzacja publikacji, automatyczne XML i MD5, kontrola w 3 minuty dziennie i historia zmian, która broni się sama.

Jeśli chcecie zobaczyć, jak wygląda takie wdrożenie w praktyce, startujemy od ustawienia danych inwestycji, ról i automatycznego generowania plików do dane.gov.pl, a potem “aktualizujesz tam gdzie trzeba”.

Przetestuj wersję demonstracyjną PanelDlaDewelopera.pl: https://paneldladewelopera.pl/